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Tasaciones mercantiles, hipotecarias, catastrales y de mercado. Tasaciones periciales contradictorias. Peritaciones judiciales. Ejemplos prácticos

Autor:

Descripción

El Arquitecto como conocedor de las técnicas, materiales de construcción así como del urbanismo ha sido relacionado tradicionalmente con la valoración de inmuebles o de suelo urbano por su ejercicio profesional en el mercado inmobiliario. Aún siendo este un aspecto parcial de la profesión existen numerosos arquitectos dedicados a las valoraciones inmobiliarias.


Características

  • ISBN: 8497720822
  • Páginas: 544
  • Tamaño: 18X24
  • Edición:
  • Idioma: Español
  • Año: 2006

Compra bajo pedidoDisponibilidad: 3 a 7 Días

Contenido Tasaciones mercantiles, hipotecarias, catastrales y de mercado. Tasaciones periciales contradictorias. Peritaciones judiciales. Ejemplos prácticos

El Arquitecto como conocedor de las técnicas, materiales de construcción así como del urbanismo ha sido relacionado tradicionalmente con la valoración de inmuebles o de suelo urbano por su ejercicio profesional en el mercado inmobiliario. Aún siendo este un aspecto parcial de la profesión existen numerosos arquitectos dedicados a las valoraciones inmobiliarias. El proceso de tasación de inmuebles no consiste en seguir un único procedimiento de valoración, sino que el tasador deberá determinar y exponer los parámetros que afecten al valor del inmueble y, posteriormente, elegir el método de valoración más adecuado, basándose en las características del inmueble, en su experiencia profesional y en las condiciones del mercado inmobiliario. A partir de la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, se han publicado diferentes Ordenes Ministeriales que sucesivamente han modificado la Normativa del Mercado Hipotecario hasta llegar a la actual de 805/2003 de 27 de marzo, que recoge las anteriores, modificando en algunos casos, la estructuración, terminología y el cálculo de los valores aplicables. La O.M. de 30/11/1994 de Valoraciones Hipotecarias, derogada por la Orden 805/2003 de 27 de marzo, (modifica conceptos del cálculo de los valores, para la finalidad Hipotecaria, Fondos de Pensiones y determinados Derechos reales) se ha utilizado y se puede seguir utilizando como Normativa para las Valoraciones de Mercado, Periciales Contradictorias, Peritaciones Judiciales y Valoraciones Mercantiles en las que además se emplean otras Normativas y Leyes específicas como la Ley del Suelo, la de Arrendamientos Urbanos, la Normativa de V.P.O, Precio Tasado, etc. La Orden de ¡994 ha contribuido de forma decisiva a perfeccionar el funcionamiento del mercado de tasación para finalidades financieras. La Orden 805/2003, de 27 de marzo, sustituye a la O.M. de 30/1 l/\994,(aunque es prácticamente igual a la anterior). La presente Orden establece Normas para el cálculo del Valor de Tasación de bienes inmuebles y de determinados Derechos reales para las finalidades contempladas en su ámbito de aplicación, así como para la elaboración de Informes y Certificados en los que se formalizará. Conviene recordar que la presente Orden no contiene ninguna disposición de tipo subjetivo relacionada con la capacidad para tasar ni para designar al tasador, la cual se rige por las normas reglamentarias correspondientes según la finalidad de la tasación. Aunque formalmente la Orden de 1994 basaba el cálculo del Valor de Tasación en el Valor de Mercado, la obligación de utilizar una metodología estricta y rigurosa basada en el principio de prudencia conducía al cálculo de un Valor de Tasación equiparable al Valor Hipotecario. 19
Tabla de contenidos

INDICE:

INTRODUCCIÓN

CAPITULO I. IDENTIFICACIÓN, DEFINICIONES, PRINCIPIOS Y VALORE;

1.1.IDENTIFICACIÓN

1.2. LOCALIZACION Y ENTORNO

1.2.1. Localidad

1.2.2. Entorno

1.2.3. Características territoriales

1.2.4. Conservación de la infraestructura

1.2.5. Equipamiento y comunicaciones

1.2.6. Nivel de desarrollo

1.2.7. Consolidación

1.3. NORMATIVAS DE APLICACIÓN

1.4. DEFINICIONES

1.4.1. Actualización de una tasación

1.4.2. Antigüedad

1.4.3. Comparables

1.4.4. Compromiso de compra a plazo de inmuebles

1.4.5. Depreciación física

1.4.6. Depreciación funcional

1.4.7. Edificio

1.4.8. Edificio destinado a uso determinado

1.4.9. Edificio en construcción.

1.4.10 Edificio en proyecto

1.4.11. Elementos comunes de un edificio

1.4.12. Elemento de un edificio

1.4.13. Elementos especulativos

1.4.14. Entidad tasadora

1.4.15. Entorno

1.4.16. Finca rústica

1.4.17. Homogeneización de precios de inmuebles comparables

1.4.18. Infraestructuras exteriores del terreno

1.4.19. Inmuebles en rehabilitación

1.4.20. Inmueble ligado a una actividad económica

1.4.21. Instalaciones polivalentes

1.4.22. Localidad

1.4.23. Mercado local

1.4.24. Niveles urbanísticos del terreno

1.4.25. Opción de compra

1.4.26. Protección pública

1.4.27. Suelo urbano, suelo no urbanizable, suelo urbanizable

1.4.28. Superficie comprobada

1.4.29. Superficie construida con partes comunes

1.4.30. Superficie construida sin partes comunes

1.4.31. Superficie útil

1.4.32. Superficie utilizable ocomputable

1.4.33. Tasador

1.4.34. Vivienda para primera residencia

1.4.35. Vivienda para segunda residencia

1.4.36. Vida útil

1.4.37. Repercusión

1.5. PRINCIPIOS

1.5.1. Principio de anticipación

1.5.2. Principio de finalidad

1.5.3. Principio de mayor y mejor uso

1.5.4. Principio de probabilidad

1.5.5. Principio de proporcionalidad

1.5.6. Principio de prudencia

1.5.7. Principio de sustitución

1.5.8. Principio de temporalidad

1.5.9. Principio de transparencia

1.5.10. Principio del valor residual

1.6. DIFERENTES TIPOS DE VALORES

1.6.1. Valor de mercado o venal de un inmueble

1.6.2. Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado

1.6.3. Valor de rccmplazamicnto (VR)

1.6.4. Valor de rccmplazamicnto bruto a nuevo (VRB)

1.6.5. Valor de rccmplazamicnto neto o actual (VRN)

1.6.6. Valor de tasación (VT)

1.6.7. Valor Hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH)

1.6.8. Valor máximo legal (VML)

1.6.9 Valor por comparación, valor por actualización, valor residual..

1.6.10. Valoración intermedia de obra

1.6.11. Valor administrativo

1.6.12. Valor y coste

CAPITULO II. TASACIONES HIPOTECARIAS

2.1. ORDEN MINISTERIAL DE 28 DE JULIO DE 1989

2.1.1. VALORACIÓN DE BIENES EN EL MERCADO HIPOTECARIO

2.1.2. Capitalización de la renta

2.1.3. Depreciación por antigüedad

2.1.4. Método residual. Definición del coeficiente"K"

2.2. ORDEN MINISTERIAL DE 30/11/1994

2.2.1. Ámbito de aplicación

2.2.2. Estructura del Informe de tasación

2.2.3. Requisitos del Informe de tasación

2.2.4. Condicionantes y advertencias

2.2.5. Edificios con uso predominante o determinado

2.2.6. Cálculo de la edad efectiva de la edificación

2.2.7. Anejos a la vivienda

2.2.8. Depreciación funcional

2.2.9. Depreciación por antigüedad

2.3. RÉGIMEN JURÍDICO Y HOMOLOGACIÓN SOCIEDADES DE TASACIÓN (RD.775 de 30/5/97)

2.4. ORDEN 805/2003 DE 27 DE MARZO, DE VALORACIONES HIPOTECARIAS.

2.4.1. Objeto

2.4.2 Ámbito de aplicación

2.4.3. ELABORACIÓN DEL INFORME Y DEL CERTIFICADO DE TASACIÓN

2.4.3.1. Principios y reglas generales

2.4.3.2. Emisión y caducidad de las tasaciones

2.4.4. ASPECTOS ESTRUCTURALES DEL INFORME

2.4.4.1. Estructura general de los Informes de tasación

2.4.4.2. Solicitante y finalidad

2.4.4.3. Identificación y localización

2.4.4.4. Comprobaciones y documentación

2.4.4.5. Localización y entorno

2.4.4.6. Características territoriales

2.4.4.7. Equipamiento y comunicaciones

2.4.4.8. Descripción y superficie del terreno

2.4.4.9. Conservación de la infraestructura

2.4.4.10. Descripción y superficie de la edificación

2.4.4.11. Descripción urbanística

2.4.4.12. Nivel de desarrollo

2.4.4.13. Consolidación

2.4.4.14. Régimen de protección, tenencia y ocupación

2.4.4.15. Análisis de mercado

2.4.4.16. Datos y cálculo de los valores técnicos

2.4.4.17. Valores de tasación, condicionantes y advertencias

2.4.4.18. Documentación anexa al Informe

2.4.5. ASPECTOS FORMALES ESPECÍFICOS DEL INFORME

2.4.5.1. Requisitos del Informe

2.4.6. ASPECTOS FORMALES ESPECÍFICOS DEL CERTIFICADO

2.4.6.1. Requisitos del certificado

2.4.7. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

2.4.7.1. Expresión de los valores

2.4.7.2. Comprobaciones mínimas

2.4.7.3. Documentación necesaria

2.4.8. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

2.4.8.1. Valor de tasación condicionado

2.4.8.2. Condicionantes

2.4.8.3. Advertencias generales

2.4.8.4. Advertencias específicas

2.4.8.5. Actuaciones de la Entidad tasadora

2.4.8.6. Subsanación y levantamiento del condicionante

CAPITULO III. CALCULO DE VALORES

3.1. CALCULO DEL VALOR INICIAL

3.1.1. Valor inicial (Ley del Suelo 1976 R.D. 1346/1976)

3.1.2. Valor inicial (Ley del Suelo 1992 R.D. de 26/6/1992)

3.1.3. Valor inicial (O.M.30/11/1994. Valoraciones Hipotecarias)

3.1.4. Valor inicial (Orden 805/2003 de 27 de marzo. Valoraciones Hipotecarias)

3.2. VALOR DEL SUELO RESIDENCIAL

3.3. TASACIÓN DE SOLARES Y OTROS TERRENOS (0:M: 30/11/1994)

3.4. TASACIÓN DE SOLARES Y TERRENOS

3.5. VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN

3.5.1. Método analítico detallado

3.5.2. Método analítico simplificado

3.5.3. Método sintético

3.6. GASTOS NECESARIOS PARA EDIFICAR

3.7. BENEFICIOS DE PROMOCIÓN

3.7.1. Beneficios de promoción (O:M:30/l 1/1994)

3.7.2. Beneficios de promoción (Orden 805/2003 de 27 de marzo)

3.8. DEPRECIACIÓN

CAPITULO IV. MÉTODOS DE VALORACIÓN. (O.M. 30/11/1994)

4.1. MÉTODO DEL COSTE (O.M. 30/11/1994)

4.1.1. Coste de rcemplazamiento-rcposición bruto

4.1.2. Coste de rcemplazamiento-rcposición neto

4.2. MÉTODO DE COMPARACIÓN (O.M. 30/11/1994)

4.2.1. Cálculo de los valores técnicos

4.3. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN (O.M. 30/11/1994)

4.3.1. Valor de Capitalización

4.3.2. Capitalización rentas viviendas acogidas a la LAU de 1964

4.3.3. Capitalización de la renta

4.3.4. Capitalización de la Renta Actual

4.3.4.1. Inversiones con valores actuales

4.3.4.2. Tasas de capitalización

4.3.5. Capitalización renta neta actual para Entidades Aseguradoras.

4.3.6. Capitalización de Rentas esperadas

4.3.6.1.Cálculo de los valores técnicos

4.3.6.2. Inversiones con valores esperados

4.4. OTROS MÉTODOS

CAPITULO V. DESARROLLO DE UN MÉTODO DE CALCULO DEL VALOR

RESIDUAL DEL SUELO

DESARROLLO DE UN MÉTODO DE CALCULO DEL VALOR RESIDUAL DEL SUELO APLICADO AL MERCADO INMOBILIARIO DE MADRID

5.1. FORMULAS EMPLEADAS EN LOS DIFERENTES MÉTODOS RESIDUALES

5.2. VALORES DE LA CONSTRUCCIÓN EN LAS DIFERENTES NORMATIVAS

5.3. ESTUDIO DE LOS DIFERENTES MÉTODOS RESIDUALES

5.3.1.Método residual en las Valoraciones Catastrales

5.3.2. O.M. 22/9/1982 Normas sobre Valoraciones catastrales

5.3.3. O.M. 28/12/1989 Nonnas sobre Valoraciones catastrales

5.4. MÉTODO RESIDUAL VALORACIONES HIPOTECARIAS

5.4.1. Método Residual Dinámico

5.4.2. Simplificación del Método Residual Dinámico

5.4.3. Método Residual Estático

5.4.4. GASTOS DE PROMOCIÓN

5.4.5. BENEFICIOS DE PROMOCIÓN

5.4.6. Ejemplo de aplicación (Beneficios)

5.5. ESTUDIO DEL COEFICIENTE DE MERCADO "K"

5.6. EL COEFICIENTE "K" EN EL MÉTODO RESIDUAL, EN VIVIENDA NUEVA CONSTRUCCIÓN

5.7. ESTUDIO DEL COEFICIENTE DE LOCAL1ZACION F, 11

5.8. RECTA DE REGRESIÓN

5.8.1. Recta de Regresión en función de Vv y K

5.8.2. Recta de Regresión en función de Ve y K2

5.8.3. Recta de Regresión en función de Vv y FL

5.8.4. Recta de Regresión en función de Ve y G

5.9. COEFICIENTE "CT7" DE CALIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN

5.10. COEFICIENTE "CR" DEL VALOR DE REPERCUSIÓN

5.11. ESTUDIO DE MERCADO

CAPITULO VI. MÉTODOS DE VALORACIÓN
6.1 MÉTODOS TÉCNICOS DE VALORACIÓN

6.2. MÉTODO DEL COSTE

6.2.1. Valor de rcemplazamiento bruto

6.2.2. Valor de rcemplazamiento neto

6.3.METODO DE COMPARACIÓN

6.3.1. Aplicabilidad del método de comparación

6.3.2. Requisitos para la utilización del método

6.3.3. Procedimiento de cálculo

6.3.4. Ajuste del valor por comparación

6.4. MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS

6.4.1. Aplicabilidad del método

6.4.2. Requisitos para la utilización del método de actualización. (Artículo 25)

6.4.3. Procedimiento de cálculo

6.4.4. Flujos de caja

6.4.5. Fujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres. (Artículo 28)

6.4.6. Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento. (Artículo 29)

6.4.7. Flujos de caja de otros inmuebles en explotación económica. (Artículo 30)

6.4.8. Valor de reversión

6.4.9. Tipo de actualización

6.4.10. Fórmula de cálculo

6.5. MÉTODO RESIDUAL

6.5.1. Aplicabilidad del método

6.5.2. Requisitos para la utilización del método

6.5.3. Procedimiento de cálculo "dinámico"

6.5.4. Flujos de caja

6.5.5. Tipo de actualización

6.5.6. Fórmula de cálculo

6.5.7. Procedimiento de cálculo "estático"

6.5.8. Margen de beneficios del promotor

6.5.9. Fórmula de cálculo

CAPITULO Vil. VALORACIONES CATASTRALES

7.1. VALORACIONES CATASTRALES

7.1.1. NORMAS TÉCNICAS VALORES CATASTRALES

7.1.2. Modificación Normas Técnicas Valores catastrales

7.1.3. Haciendas Locales (Ley 39/1988 de 28 de Diciembre)

7.1.4. ORDEN MINISTERIAL DE 28/12/1989.

NORMAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN Y CUADRO MARCO

DE VALORES

7.1.5. Método de estimación de la edad efectiva de la edificación

7.1.6. Coeficiente RM de relación al Mercado (1993)

7.1.7. REAL DECRETO 1020/1993 DE 25 DE JUNIO.

NORMAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN Y CUADRO MARCO

DE VALORES

7.1.7.1. Metodología general

7.1.7.2. Valoración del suelo

7.1.7.3. Coeficientes Correctores del valor del Suelo

7.1.7.4. Valor de las construcciones

7.1.7.5. Coeficientes correctores del valor de la Construcción

7.1.7.6. Depreciación por antigüedad

7.1.7.7. Depreciación funcional

7.1.7.8. Cuadro de bandas del coeficiente del valor del Suelo

7.1.7.9. Cuadro de coeficientes del valor de la Construcción

7.1.8. Valores de los módulos básicos para 1993

7.1.9. Valores de los módulos básicos para 1995

7.1.10. Valores de los módulos básicos y del Coeficiente RM para 1999

7.1.11. Orden de 5 de Julio de 2000. Módulos de Valores Catastrales

7.1.12. Valores de los módulos básicos y del Coeficiente RM para 2001

7.1.13. Orden 234/2002 de 5 de Febrero

7.1.14. Ponencias de valores

7.1.15. Estudios del mercado inmobiliario urbano

7.1.16. Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de Marzo.

7.1.17. Orden 1213/2005, de 26 Abril. Módulos Valores catastrales

CAPITULO VIII. TASACIONES DE MERCADO Y TASACIONES

MERCANTILES

8.1. FINALIDAD DE LA TASACIÓN

8.2. TASACIONES DE MERCADO

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