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El estudio de viabilidad de la promoción inmobiliaria

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Descripción

¿Cuál es la probabilidad de que mi resultado sobre ventas sea superior al 15%? ¿Qué ocurre si los costes de construcción suben un 10% respecto al valor previsto? ¿O si los precios de venta resultan estar sobreestimados un 5%? ¿Cuándo llego a mi punto de equilibrio?


Características

  • ISBN: 8496467310
  • Páginas: 283
  • Tamaño: 17X24
  • Edición:
  • Idioma: Español
  • Año: 2006

Compra bajo pedidoDisponibilidad: 3 a 7 Días

Contenido El estudio de viabilidad de la promoción inmobiliaria

¿Cuál es la probabilidad de que mi resultado sobre ventas sea superior al 15%?
¿Qué ocurre si los costes de construcción suben un 10% respecto al valor previsto? ¿O si los precios de venta resultan estar sobreestimados un 5%?
¿Cuándo llego a mi punto de equilibrio?
¿Qué rebaja debería conseguir en la compra del suelo para obtener un resultado sobre ventas de al menos un 20%?
¿Cuál es el valor esperado de la TIR de fondos propios después de impuestos?

Las respuestas a estas preguntas son inmediatas para el usuario de HEPI, ya que esta herramienta proporciona, como resultado del estudio de viabilidad de una determinada promoción:
—Diversos criterios de rentabilidad, antes y después de impuestos: Resultado sobre ventas y sobre inversión, TIR de fondos totales y de fondos propios, VAN, etc.
—Análisis de sensibilidad de los resultados a variaciones de los precios de venta, de los costes de la construcción y del suelo, del plazo de ejecución de las obras.
—Distribución de probabilidades y curva de riesgo del resultado sobre ventas, obtenidas mediante simulación de Montecarlo.
—Diagrama de barras, flujos de caja, estimación detallada de costes, etc.

Todo ello a partir de una entrada de datos muy sencilla, que sólo pide los verdaderamente relevantes para la viabilidad de la promoción.

Esta segunda edición contiene dos versiones de la aplicación informática: HEPI-E, para Promociones Inmobiliarias en España, con muchas mejoras respecto a la versión de la primera edición, y HEPI-G, para Promociones Inmobiliarias en General, que no particulariza al ámbito legislativo y financiero español, y por tanto resulta útil para desarrollos inmobiliarios en cualquier país.

El texto no es sólo el manual de la aplicación, es además un manual del Estudio de Viabilidad de la Promoción Inmobiliaria, que incluye desde los aspectos más teóricos hasta los más prácticos, con multitud de ejemplos y varios casos prácticos; es acorde con las normas españolas de valoración de bienes inmuebles, cuyo texto completo incluye el CD.

Extremadamente útil para promotores, arquitectos y demás profesionales de la construcción, comerciales y analistas de riesgos de entidades financieras, tasadores.

NOTA INTRODUCTORIA
 
Primera Parte  
EL ESTUDIO DE VIABILIDAD EN LA GESTIÓN DE PROYECTOS  

 
I. LOS PROYECTOS Y EL ESTUDIO DE VIABILIDAD
 
1.1. Los Proyectos  
1.2. Las Partes Implicadas  
1.3. La Dirección o Gestión de Proyectos  
1.4. Las Fases y el Ciclo de Vida de los Proyectos  
1.5. La Planificación  
1.6. El Estudio de Viabilidad  
 
II. REPASO A CONCEPTOS DEL CÁLCULO DE PROBABILIDADES Y DE LA ESTADÍSTICA
 
2.1. Definición Clásica de Probabilidad  
2.2. Variables Aleatorias  
2.3. La Distribución Normal o de Gauss  
2.4. La Distribución Beta  
 
III. LA DEFINICIÓN INICIAL DEL PRODUCTO
 
3.1. Encuadre  
3.2. La Definición progresiva del Producto resultado del Proyecto  
3.3. La Definición Inicial  
3.4. Los Precios de Venta  
 
IV. LA PLANIFICACIÓN TEMPORAL: EL PROGRAMA DE TRABAJOS

4.1. Encuadre y planteamiento  
4.2. Los Procesos de la Planificación Temporal  
4.3. Definición de Actividades  
4.4. Ordenación de Actividades  
4.5. Estimación de las Duraciones  
4.6. Cálculo del Programa.  
4.7. El Programa de Trabajos como resultado de la Planificación Temporal  
 
V. LA PLANIFICACIÓN ECONÓMICA

5.1. Encuadre y repaso de conceptos  
5.2. Significado y técnicas  
5.3. Clases de Costes  
5.4. Margen Bruto y Resultado  
 
VI. LA PLANIFICACIÓN FINANCIERA
  
6.1. Encuadre y Repaso de Conceptos  
6.2. Planteamiento  
6.3. La Financiación y los Gastos Financieros  
6.4. El Project Finance  
 
VII. ANÁLISIS DE RENTABILIDAD: APLICACIÓN DE CRITERIOS
 
7.1. Encuadre  
7.2. Conceptos Básicos  
7.2.1. El Valor Temporal del dinero  
7.2.2. La Tasa de Actualización  
7.3. Criterios de Rentabilidad  
7.3.1. Clasificación  
7.3.2. El Indicador de Liquidez o de Recuperación de la inversión (Pay Back)  
7.3.3. Rentabilidad basada en el Resultado  
7.4. Tasa Interna de Retorno o TIR  
7.5. Valor Actual Neto o VAN  
7.6. Comparación de los Indicadores Payback, TIR y VAN  
 
VIII. LOS RIESGOS EN EL ANÁLISIS DE RENTABILIDAD
 
8.1. Encuadre y planteamiento  
8.2. Identificación de los Riesgos  
8.3. Evaluación de los Riesgos  
8.3.1. Generalidades  
8.3.2. El Análisis de Sensibilidad  
8.3.3. El Valor Esperado y los Árboles de Decisión  
8.3.4. El Método de Simulación de Montecarlo  
8.4. Prevención de Riesgos  
 
Segunda Parte  
APLICACIÓN A LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
 
 
IX. EL ESTUDIO DE VIABILIDAD DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
 
9.1. La Promoción Inmobiliaria como Proyecto  
9.2. El Estudio de Viabilidad de la PI  
9.3. Las Tasaciones Inmobiliarias en España  
 
X. LA DEFINICIÓN INICIAL DE LA PROMOCIÓN
 
10.1. Encuadre y planteamiento  
10.2. Estudios de Mercado  
10.3. Condiciones del Suelo  
10.3.1. Clasificación del Suelo y Normativa  
10.3.2. Condiciones de Parcela  
10.3.3. Condiciones de Edificabilidad y Volumen  
10.4. El encaje de la Edificación  
10.5. Definición de los Productos de la Promoción  
10.5.1. Tipo de Promoción  
10.5.2. Precios de Venta  
 
XI. EL PROGRAMA DE TRABAJOS DE LA PROMOCIÓN
 
11.1. Encuadre y planteamiento  
11.2. Definición de Actividades  
11.3. Secuencia de Actividades  
11.4. Estimación de las Duraciones de las Actividades  
11.5. Cálculo del Programa y Resultados  
 
XII. LA PLANIFICACIÓN ECONÓMICA EN LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
 
12.1. Encuadre y planteamiento  
12.2. Forma Paramétrica del Coste de Explotación  
12.3. Estimación Integrada del Coste de Explotación  
12.3.1. Los Costes de la Adquisición del Suelo  
12.3.1.1. Modalidades de la Adquisición  
12.3.1.2. Los Costes de la Compraventa  
12.3.1.3. Los Costes de Gestión Urbanística  
12.3.2. Los Costes de la Construcción  
12.3.2.1. El Contrato de Obra  
12.3.2.2. La Estimación del Coste de la Construcción  
12.3.3. Costes Complementarios de la Construcción  
12.3.3.1. Los Seguros de la Construcción  
12.3.3.2. Costes de Gestión de la Calidad  
12.3.4. Costes de Proyectos y Dirección de Obra  
12.3.4.1. Consideraciones Previas  
12.3.4.2. Estimación de los Costes de Honorarios Profesionales  
12.3.5. Costes de las Licencias de Obra  
12.3.6. Gastos de Escrituras Públicas  
12.3.6.1. Las Escrituras en la PI y sus Gastos  
12.3.6.2. Los Aranceles de Notario y Registrador  
12.3.6.3. La Escritura de Obra Nueva  
12.3.6.4. La Escritura de División Horizontal  
12.3.6.5. Las Escrituras de Préstamos Hipotecarios  
12.3.7. Gastos Generales y Varios  
12.3.8. Gastos de Gestión  
12.3.9. Costes de Comercialización o de Ventas  
12.4. Periodificación de los Gastos de la PI: la Curva de Gastos  
12.5. Periodificación de las Ventas: la Curva de Ingresos  
 
XIII. LA PLANIFICACIÓN FINANCIACIÓN DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
  
13.1. Encuadre y planteamiento  
13.2. Aportación de Solar  
13.3. Anticipos de Ventas  
13.4. Financiación de Contratistas y Proveedores  
13.5. Los Préstamos de la Entidad Financiera  
13.5.1. La Financiación externa del Promotor  
13.5.2. El Préstamo Subrogante  
13.5.2.1. Cuantías y periodos  
13.5.2.2. Disposiciones del Préstamo  
13.5.2.3. Costes del Préstamo Subrogable  
13.5.3. El Préstamo para la Adquisición del Suelo  
 
XIV. APLICACIÓN DE CRITERIOS DE RENTABILIDAD EN LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
 
14.1. Encuadre  
14.2. Criterios Generales de Rentabilidad  
14.2.1. Periodo de Recuperación o Play-back  
14.2.2. Resultado financiero y sus ratios  
14.2.3. Tasa Interna de Retorno, TIR  
14.2.4. Valor Actual Neto, VAN  
14.3. Criterios específicos de la Promoción Inmobiliaria  
14.3.1. índice de Calidad  
14.3.2. Puntos Críticos  
14.3.3. Coeficientes de la Fórmula Paramétrica  
 
XV. EVALUACIÓN DE RIESGOS EN LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
 
15.1. Encuadre y planteamiento  
15.2. Identificación de los riesgos de la PI  
15.3. Evaluación de los riesgos en la PI  
15.3.1. Planteamiento  
15.3.2. Análisis de sensibilidad  
15.3.3. La simulación de Montecarlo  
15.4. Respuesta a los riesgos, medidas de prevención  
15.5. Los riesgos desde el punto de vista de la Entidad Financiera
 
Tercera Parte  
HEPI-E HERRAMIENTA PARA EVALUACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS EN ESPAÑA
 
 
XVI. LA HERRAMIENTA PARA EVALUACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS EN ESPAÑA, HEPI-E
.  
16.1. Copyright  
16.2. Descripción y funcionamiento  
16.3. Requisitos de instalación  
16.3.1. Versiones de Office y Sistema Operativo  
16.3.2. Seguridad de macros  
16.3.3. Complemento "Herramientas para Análisis"  
16.4. Instalación y arranque de HEPI-E  
16.5. La entrada de datos  
16.5.1. Organización de las hojas Dat y OtrDat  
16.5.2. Datos de la Definición Inicial  
16.5.3. Datos del Programa (Planificación Temporal)  
16.5.4. Datos de Costes (Planificación Económica)  
16.5.3.1. Datos de Costes relativos al Suelo  
16.5.3.2. Datos de Costes de la Licencia de Obras  
16.5.3.3. Datos de Costes de Construcción  
16.5.3.4. Datos de Gastos Generales y de Gestión y de Costes de Ventas  
16.5.5. Datos de Financiación (Planificación Financiera)  
16.5.6. Entrada de datos en la hoja OtrDat  
16.5.6.1. Costes complementarios de la construcción  
16.5.6.2. Costes de Proyectos y Dirección de Obra, y Tabla de Honorarios de Arquitecto (ésta de sólo lectura)  
16.5.6.3. Escrituras, Gestoría, Gastos de Tasación  
16.5.6.4. Préstamo Subrogable  
16.5.6.5. Aval para el caso de aportación de suelo  
16.5.6.6. Aranceles de Notario y Registrador, y coeficientes reductores (sólo lectura salvo los honorarios adicionales)  
16.5.6.7. Tipos Impositivos  
16.5.7. Validación de los Datos de Entrada y Cálculos  
16.6. Resultados del estudio de viabilidad realizado con HEPI-E.  
16.6.1. Definición de la PI: Superficies y Ventas  
16.6.2. Programa de Trabajos de la PI  
16.6.3. Estimación de Costes de la PI  
16.6.4. Flujo de Caja  
16.6.5. Hoja Resumen de la PI  
16.6.6. Rentabilidad de la PI  
16.6.7. Gráficos del estudio de viabilidad de la PI  
16.6.8. Impresión de los Resultados del Estudio de Viabilidad  
16.7. Mantenimiento del programa  
 
XVII. CASOS PRÁCTICOS PARA HEPI-E

 
17.1. Caso 1  
17.1. Caso 2  
17.2. Caso 3  
 
Cuarta Parte  

HEPI-G HERRAMIENTA PARA EVALUACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS EN GENERAL  
 
XVIII. LA HERRAMIENTA PARA EVALUACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS EN GENERAL, HEPI-G

18.1. Copyright  
18.2. Descripción y funcionamiento  
18.3. Requisitos de instalación  
18.3.1. Versiones de Office y Sistema Operativo  
18.3.2. Seguridad de macros  
18.3.3. Complemento "Herramientas para Análisis"  
18.4. Instalación y arranque de HEPI-G  
18.5. La entrada de datos  
18.5.1. Organización de las hojas Dat y OtrDat  
18.5.2. Datos de la Definición Inicial  
18.5.3. Datos del Programa (Planificación Temporal)  
18.5.4. Datos de Costes (Planificación Económica)  
18.5.4.1. Datos de Costes relativos al Suelo  
18.5.4.2. Datos de Costes de Proyectos y Permisos de Obras  
18.5.4.3. Datos de Costes de Construcción  
18.5.4.4. Datos de Gastos Generales y de Gestión, y de Costes de Ventas  
18.5.5. Datos de Financiación (Planificación Financiera)  
18.5.6. Entrada de datos en la hoja OtrDat  
18.5.6.1. Gastos legales de la compra del suelo  
18.5.6.2. Otros Costes de la Construcción  
18.5.6.3. Otros gastos legales a cargo del Promotor  
18.5.6.4. Préstamos  
18.5.6.5. Aval para el caso de aportación de suelo  
18.5.6.6. Tipos Impositivos  
18.5.6.7. Validación de los Datos de Entrada.  
18.6. Resultados del Estudio de Viabilidad realizado con HEPI-G  
18.6.1. Definición de la PI: Superficies y Ventas  
18.6.2. Programa de Trabajos de la PI  
18.6.3. Estimación de Costes de la PI  
18.6.4. Flujo de Caja  
18.6.5. Hoja Resumen de la PI  
18.6.6. Rentabilidad de la PI  
18.6.7. Gráficos del Estudio de Viabilidad de la PI  
18.6.8. Impresión de los Resultados del Estudio de Viabilidad  
18.7. Mantenimiento del programa  
 
XIX. CASOS PRÁCTICOS PARA HEPI-G
 
19.1. Caso A  
19.2. Caso B  
 
BIBLIOGRAFÍA

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