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Valoración inmobiliaria : estudio y cálculo del valor de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, y de determinados derechos

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Descripción

Este libro se consagra al estudio teórico y práctico de la valoración de todo tipo de bien inmueble de naturaleza urbana en los mercados primario y secundario (primera y sucesivas manos), ya se encuentren en construcción o terminados y su uso sea exclusivo o mixto, así como de los elementos que los componen (viviendas, locales, oficinas, etc.) y de viviendas en urbanizaciones residenciales con parcela propia. Dentro de los de uso único, aquellos que se encuentran ligados a una explotación económica (hoteles, colegios, deportivos, club sociales, comerciales, industriales, etc.) y los de oficinas en renta.


Características

  • ISBN: 8497721209
  • Páginas: 476
  • Tamaño: 17X24
  • Edición:
  • Idioma: Español
  • Año: 2003

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Contenido Valoración inmobiliaria : estudio y cálculo del valor de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, y de determinados derechos

Este libro se consagra al estudio teórico y práctico de la valoración de todo tipo de bien inmueble de naturaleza urbana en los mercados primario y secundario (primera y sucesivas manos), ya se encuentren en construcción o terminados y su uso sea exclusivo o mixto, así como de los elementos que los componen (viviendas, locales, oficinas, etc.) y de viviendas en urbanizaciones residenciales con parcela propia. Dentro de los de uso único, aquellos que se encuentran ligados a una explotación económica (hoteles, colegios, deportivos, club sociales, comerciales, industriales, etc.) y los de oficinas en renta. Terrenos urbanos con proceso urbanístico consolidado (solares), y cualquier otro tipo de aquellos asimilables a una explotación económica (club sociales deportivos, estaciones de invierno, etc.). También se estudia la valoración de determinados derechos que sobre ellos pueden recaer (Usufructo, Servidumbres, de Superficie, Concesiones Administrativas, etc.). Se desarrollan metodologías propias, basadas en la composición del valor unitario de mercado de los diferentes m2 edificados para los distintos usos a los que se pueden destinar los inmuebles y dentro de él, estudiando y calculando el valor de la repercusión del suelo por m2 edificado de cada uso existente. Se ha buscado claridad sencillez y lógica en los desarrollos de los cálculos de los valores buscados y se ha pretendido eliminar —«en lo posible»— la fuerte carga de subjetividad que todo trabajo de valoración encierra, al tratarse inevitablemente de un arte-ciencia, en la que la experiencia, conocimientos y sensibilidad del valorador es la base para la consecución del fin buscado, «el conocimiento del mejor valor de mercado de los bienes inmuebles». En todos los casos expuestos, se desarrollan ejemplos numéricos que permitan una mejor comprensión de la teoría. Asimismo, se estudia y analiza la nueva Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras y se comparan los resultados obtenidos por unos y otros caminos y metodologías establecidas. Se ha querido ser claro y crítico sobre la dificultad e importancia que la valoración de estos activos encierra hoy día. El único deseo y fin buscado por el autor es el de ayudar —en lo posible— a todo técnico y profesional que trabaja en este importante campo, dada la trascendencia que la valoración de estos activos presenta dentro de la vida económica y financiera. EMILIO MEDINA DÁVILA-PONCE DE LEÓN, Doctor Ingeniero Agrónomo, ha pertenecido durante 27 años al cuerpo de Inspectores-Tasadores del Banco Hipotecario de España. Desde el año 1984 hasta 1994 fue responsable técnico de la sociedad de tasación, Tasaciones Hipotecarias, S.A. Ha impartido diferentes cursos y numerosos seminarios de valoración inmobiliaria en variadas Instituciones. Desde 1998 pertenece a la Asociación de Peritos colaboradores con la Administración de Justicia de Madrid.

ÍNDICE

PRÓLOGO  
NOTA AL PRÓLOGO  
PRIMERA PARTE

CAPÍTULO I: PRINCIPIOS, CRITERIOS Y DEFINICIONES SOBRE EL VALOR DE LOS INMUEBLES
  
1.1. Concepto del valor de cambio  
1.2. Valor de capitalización  
1.3. Valor máximo legal  
1.4. Valor o coste de reposición  
1.5. Principio del máximo y mejor uso  
1.6. Principio de finalidad  

CAPÍTULO 2: EL VALOR O COSTE DEL SUELO
  
2.1. Valor de localización  
2.2. Repercusión del suelo por m2 edificado  
2.3. Aportación y porcentaje de permuta  

CAPÍTULO 3: EL VALOR DE REALIZACIÓN O PRECIO DE VENTA DEL M2 EDIFICADO. CONCEPTOS Y ELEMENTOS

3.1. Relaciones entre los mercados  
3.2. Expresiones básicas del precio de venta o valor de realización del m2 edificado  
3.2.1. Otras expresiones del valor de realización  
3.2.2. Análisis de gastos y beneficios; Primeras consideraciones sobre el coeficiente transformador «Q» que los engloba y situaciones de mercado que puede manifestar  
3.2.2.1. Gastos  
3.2.2.2. Beneficios  
3.2.2.3. Primeras consideraciones sobre el coeficiente transformador «Q»; Situaciones de mercado que pueden manifestar  

CAPÍTULO 4: EL MERCADO PRIMARIO. ESTUDIO MATEMÁTICO DEL VALOR DE REALIZACIÓN Y SUS COMPONENTES

4.1. Formulación del valor de la repercusión del suelo  
4.1.1. Avance del estudio del coeficiente transformador «Q»  
4.1.2. Formulación del valor de la repercusión del suelo como función del coste de la construcción  
4.2. Formulación para el cálculo del valor del«% p» de permuta del suelo  
4.3. Formulación de la repercusión del suelo «S €/m2» conocido el valor de realización o precio de venta «Pv €/m2»  
4.4. Descomposición del valor de realización «Pv €/m2»  
4.5. Observaciones  

CAPÍTULO 5: ÍNDICES AUXILIARES Ir e Y; SU ESTUDIO Y APLICACIÓN
 
5.1. Formulaciones de los índices «Ir» e «Y». Observaciones  
5.1.1. Formulación de los índices  
5.1.2. Observaciones  
5.1.3. Variación del índice «Y». Su utilización  
5.1.3.1. Tipo de funciones del mercado y componentes  
5.1.3.2. Fijación de los intervalos de valores de «Y»  
5.1.3.3. Análisis de la variación del intervalo «Y»  

CAPÍTULO 6: ESTUDIO DEL COEFICIENTE TRANSFORMADOR «Q»
 
6.1. Historia y definiciones primitivas y última de 1994, del coeficiente de mercado «K»  
6.2. Estudio y discusión del coeficiente transformador «Q»  
6.2.1. Otra expresión del coeficiente transformador «Q»  
6.2.2. Estudio de los casos en los que «Q > 1», pero que comprenden un porcentaje de beneficio nulo, «Z % = 0 %», y aquellos en los que «Q < 1»  
6.2.2.1. Punto de comienzo de pérdidas; «Z = 0»  
6.2.2.2. Casos en los que «Q < 1 ». Su significado reflejado en los beneficios negativos —pérdidas— obtenidos  

CAPÍTULO 7: EL MERCADO SECUNDARIO
 
7.1. Caminos a seguir en el proceso de valoración  
7.1.1. Ejemplo numérico de ampliación de oferta en el Mercado Primario. Adopción de parámetros y costes; Valoración y descomposición del valor de realización en sus componentes  
7.1.1.1. Estudio de ampliación de la oferta  
7.1.1.2. Adopción de valores de parámetros y costes  
7.1.1.3. Valoración y descomposición en los componentes  

CAPÍTULO 8: DEPRECIACIONES QUE AFECTAN A LOS INMUEBLES: SUS TIPOS, CUANTIFICACIÓN, APLICACIÓN Y DISCUSIÓN
  
8.1. Las depreciaciones; causas y tipos  
8.1.1. Depreciaciones físicas  
8.1.2. Obsolescencias funcionales  
8.1.3. Depreciaciones económicas  
8.1.4. Influencia de las depreciaciones en el valor del suelo  
8.1.5. Exigencias de la nueva norma de valoración  
8.1.6. Observaciones al punto anterior, de obligado cumplimiento, para aquellas valoraciones que vayan dirigidas a lo dispuesto en la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, publicada en el BOE, n.° 85 del 09/04/2003, en su artículo 2. «Ámbito de aplicación»  

CAPÍTULO 9: ESTUDIO MATEMÁTICO DEL VALOR DE REALIZACIÓN Y SUS COMPONENTES EN EL MERCADO SECUNDARIO

9.1. Formulación del valor de la repercusión del suelo y como consecuencia del valor de realización o precio de venta del m2 edificado  
9.2. Discusión del coeficiente transformador «Qt». Posibles intervalos  
9.2.1. Punto de comienzo de pérdidas; «Z = 0»  
9.2.2. Casos en los que «Qt < 1». Su significado reflejado en los beneficios negativos —pérdidas— obtenidos  

SEGUNDA PARTE. OTROS MÉTODOS DE VALORACIÓN POR PORCENTAJES DE DEPRECIACIÓN Y DE PESO EN EL VALOR TOTAL METODOLOGÍA DE VALORACIÓN PARA GRANDES PARQUES DE VIVIENDAS Y SU APLICACIÓN CASOS PARTICULARIZADOS
 
CAPÍTULO 10: METODOLOGÍA DE VALORACIÓN DE VIVIENDAS MEDIANTE LA APLICACIÓN DE PORCENTAJES DE VALOR Y DE DEPRECIACIÓN
 
10.1. Metodología a seguir  
10.2. Cuadros de intervalos, costes, parámetros, resultados y tablas de aplicación  
10.3. Casos prácticos. Aplicación de las tablas  
10.4. Conclusiones  

CAPÍTULO 11: UNA METODOLOGÍA PARA LA VALORACIÓN MASIVA DE PARQUES DE VIVIENDAS. SU APLICACIÓN PARTICULARIZADA
 
11.1. Distribución de los niveles de rentas: Creación de mapas  
11.2. Metodología y camino a seguir  
11.3. Ejemplos numéricos. Valoración de una vivienda en particular. Conclusiones  

TERCERA PARTE: ADAPTACIÓN DE LAS METODOLOGÍAS EXPUESTAS A LA NUEVA ORDEN SOBRE NORMAS DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES PARA DETERMINADAS FINALIDADES. SU APLICACIÓN A LOS DIFERENTES USOS INMOBILIARIOS. VALORACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

CAPÍTULO 12: ADAPTACIÓN A LAS NORMAS DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES PARA DETERMINADAS FINALIDADES
 
12.1. Ámbito de Aplicación de las normas de valoración  
12.2. Métodos técnicos de valoración utilizables a efectos de la Orden  
12.3. Descripción somera de los métodos exigidos  
12.3.1. Método del Coste y su comparación con la determinación de los valores de mercado «Pv y Pvt €/m2», propuestos  
12.3.2. Método de Comparación  
12.4. Adaptación de la metodología expuesta a la norma de valoración de la Orden de 30/XI/1994 y su diferencia con las exigencias de la nueva Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo  
12.4.1. En el mercado primario  
12.4.2. En el mercado secundario  

CAPÍTULO 13: VALORACIÓN DEL USO RESIDENCIAL
 
13.1. Viviendas en edificios plurifamiliares en altura  
13.1.1. Valoración en el mercado primario. Por la metodología propuesta. Determinación del «VRB»  
13.1.2. Valoración en el mercado secundario  
13.1.2.1. Valoración de una vivienda que posee una calidad de construcción idónea, por medio de una posible homogeneización. Comparación con los resultados de los valores del «VRN» según la norma y el obtenido siguiendo los criterios propuestos. Conclusiones  
13.1.2.2. Valoración de una vivienda que posee una calidad de construcción idónea, por medio de la metodología propuesta —camino sustitutorio— con homogeneización indirecta. Comparación con los resultados de los valores de los «VRN» según la norma y el obtenido siguiendo los criterios propuestos. Comparación con el valor unitario de mercado obtenido por comparación con valores medios ponderados de los testigos utilizados. Conclusiones.  
13.1.2.3. Valoración de una vivienda que no posee una calidad de construcción idónea por medio de la metodología propuesta —camino sustitutorio— con homogeneización indirecta. Comparación con los resultados de los valores de los «VRN» según la norma y el obtenido siguiendo los criterios propuestos. Comparación con el valor unitario de mercado obtenido por comparación con valores medios ponderados de los testigos utilizados. Conclusiones  
13.1.2.4. Análisis y conclusiones del estudio de la valoración a través del mercado primario y homogeneización indirecta por aplicación de los parámetros al secundario. Caso en el que por el método de comparación se llegara al valor unitario calculado por el camino sustitutorio con el criterio de depreciación de la repercusión del suelo .  
13.1.2.5. Cuadro resumen de parámetros, costes, índices y resultados  
13.2. Viviendas tipo chalet adosado o pareado  
13.3. Viviendas tipo chalet aislado con parcela propia  
13.3.1. Ejemplo de valoración de una vivienda aislada con parcela propia  
13.3.1.1. Desarrollo de un ejemplo numérico  
13.3.1.1.1. Datos de la vivienda obtenidos en la visita de inspección  
13.3.1.1.2. Estudio de mercado.  
13.3.1.1.3. Proceso de homogeneización indirecta estudiado  
13.3.1.1.4. Estudio del valor de la parcela  
13.3.1.1.5. Estudio de los valores de reposición netos «VRN €/m2»  
13.3.1.1.6. Valoración según «VRN» de acuerdo a la norma  
13.3.1.1.7. Valoración según el valor unitario de mercado «Pvt €/m2» calculado a partir del «VRN» y del coeficiente transformador «Qt»  
13.3.1.1.8. Fijación de los coeficientes de homogeneización  
13.3.1.1.9. Valoración por homogeneización de las desviaciones que presentan los valores unitarios «Pvt €/m2» de las viviendas testigo respecto a los valores de los «VRN»  
13.3.1.1.10. Fijación del intervalo de valor de la vivienda y adopción del valor en nuestro caso  
13.3.1.1.11. Conclusiones  
13.4. Viviendas de protección oficial y precio tasado  

CAPÍTULO 14: VALORACIÓN DEL USO TERCIARIO. LOCALES COMERCIALES Y PARA OFICINAS

14.1. Conceptos de necesaria aplicación  
14.2. Justificación de la importancia del valor del suelo  
14.3. Camino propuesto para valorar los usos terciarios  
14.4. Valoración de locales comerciales  
14.4.1. Cuadros de valores de mercado de locales comerciales. De parámetros adoptados e intervalos de permutas. Coeficientes transformadores y repercusiones de suelo. Conclusiones  
14.4.2. Elementos constructivos polivalentes recuperables  
14.4.3. Depreciaciones en los locales comerciales  
14.4.4. Valoración de traspasos y consideraciones de éstos, —verdaderos y falsos— para la valoración de los locales comerciales  
14.4.4.1. Valoración de un local por traspaso verdadero  
14.4.4.2. Valoración de un local por falso traspaso  
14.4.5. Valoración de un local destinado a plaza de aparcamiento  
14.4.6. Valoración de locales por uso alternativo  
14.4.7. Valoración de locales en Centros Comerciales  
14.5. Valoración de locales destinados a oficinas  
14.5.1. Depreciaciones de los locales destinados a oficinas  
14.5.2. Valoración  

CAPÍTULO 15: VALORACIÓN DE UN PROCESO INMOBILIARIO. EDIFICIO EN CONSTRUCCIÓN. VALORACIÓN A FUTURO

15.1. Metodología alternativa  
15.1.1. Desarrollo del proceso de valoración a futuro  
15.1.2. Estudio de los ciclos inmobiliarios  
15.1.3. Conclusiones  
15.2. Valoración según la norma vigente. Cálculo del valor de mercado para un edificio en proyecto o construcción  
15.3. Caso práctico  
15.3.1. Estudio del mercado primario actual. Testigos y homogeneización  
15.3.2. Estudio de los índices de tendencia y valores unitarios de los diferentes usos  
15.3.3. Valores unitarios futuros según índices de tendencia y camino alternativo  
15.3.4. Descomposición y análisis comparativo de los valores actuales y futuros según metodología alternativa y con prudencia valorativa, mediante el incremento del IPC  
15.3.5. Cuadro resumen de la valoración y margen de seguridad. Análisis del mismo  

CAPÍTULO 16: VALORACIÓN DE EDIFICIOS TERMINADOS. USO EXCLUSIVO O MIXTO

16.1. Análisis de la situación y crítica a las exigencias de la norma  
16.2. En el Mercado Primario  
16.3. En el Mercado Secundario  
16.4. Caso práctico  
16.4.1. Estudio del Mercado Primario actual. Testigos obtenidos  
16.4.2. Determinación de los coeficientes de depreciación  
16.4.3. Cálculo de los valores de repercusión del suelo y de los valores de realización o de mercado unitarios de los diferentes m2 edificados y vendibles, en la consideración de encontrarse libres de inquilinos  
16.4.4. Valoración del edificio en el caso de encontrarse libre de inquilinos  
16.4.5. Valoración en la consideración del local arrendado  
16.4.6. Cálculo del valor en esta consideración  
16.4.7. Valoración del edificio según la norma en la situación de encontrarse libre de inquilinos  
16.4.8. Comparación de resultados. Análisis de las diferencias  
16.4.9. Valor unitario de capitalización del local 2º según la norma vigente  
16.4.10. Cálculo del valor en esta consideración, según norma  
16.4.11. Comparación de valores. Incidencia sobre los seguros  
16.5. Caso de rentas esperadas. Ejemplo con posible variación de rentas a considerar  
16.6. Resumen de valores. Comparación  
16.7. Caso de edificio de uso exclusivo no industrial  
16.8. Caso de edificios industriales  
16.9. Conclusión  

CAPÍTULO 17: VALORACIÓN EN SU ESTADO ACTUAL DE EDIFICIOS QUE PRECISAN UN PROCESO DE REHABILITACIÓN MÁS O MENOS PROFUNDO

17.1. Consideraciones generales  
17.2. Desarrollo de la metodología de cálculo del valor unitario actual  
17.2.1. Primer caso: Supuesto (1-A)  
17.2.2. Primer caso: Supuesto (1-B)  
17.2.3. Segundo caso: Supuesto (2-A)  
17.2.4. Segundo caso: Supuesto (2-B)  
17.2.5. Discusión de los valores de la tasa de rentabilidad «i'» y del porcentaje «Z'%»  
17.2.6. Tercer caso: Supuesto (3)  
17.2.7. Conclusiones  
17.3. Valoración según la Normativa vigente  
17.3.1. Análisis y observaciones sobre la metodología indicada en la norma. Método residual: dinámico y estático  
17.4. Casos prácticos  
17.4.1. El edificio posee vida económica útil  
17.4.2. El edificio no posee vida económica útil  
17.5. Valoración en su estado actual de un edificio a rehabilitar con posible cálculo de capital destinado a indemnizaciones para su desalojo  

CAPÍTULO 18: VALORACIÓN DE INMUEBLES LIGADOS A UNA EXPLOTACIÓN ECONÓMICA

18.1. Consideraciones generales  
18.2. Parámetros básicos  
18.3. Principios en los que se apoya la valoración  
18.4. Estudio de la formación de la formulación  
18.5. Parámetros medios básicos  
18.6. Estructura de explotación del Sector Hotelero  
18.7. La tasa de actualización  
18.8. Conclusiones resumen  
18.9. Resolución de un caso práctico  

CAPÍTULO 19°: VALORACIÓN DE UN TERRENO

19.1. El valor del suelo: Causa o producto del valor inmobiliario. Aplicación del principio del máximo y mejor uso  
19.2. Valoración independizada o como unidad junto a la edificación  
19.3. Metodología de valoración  
19.4. Caso práctico  
19.4.1. Planteamiento  
19.4.2. Hipótesis y datos obtenidos en el estudio de mercado  
19.4.3. Resolución mediante la metodología estática propuesta  
19.4.3.1. Determinación de testigos teóricos de viviendas  
19.4.3.2. Estimación de valores testigos de locales comerciales  
19.4.3.3. Valores testigos de plazas de garaje  
19.4.3.4. Fijación de valores de parámetros  
19.4.3.5. Cálculo valores de % de permuta «p %» y de la repercusión «S €/m2» para el uso de garaje  
19.4.3.6. Valores del % de permuta y repercusión para el uso de local comercial  
19.4.3.7. Valores del % de permuta y repercusión para el uso de vivienda  
19.4.3.8. Superficie edificable por usos  
19.4.3.9. Intervalo de valor del solar  
19.4.4. Comprobación con los resultados obtenidos a través de la metodología estática de la norma  
19.4.5. Resolución por el método residual dinámico  
19.4.5.1. Hipótesis de cálculo  
19.4.5.2. Tasa de actualización  
19.4.5.3. Aplicación de la formulación residual dinámica  
19.4.5.4. Comparación con los resultados estáticos y conclusiones  

CAPÍTULO 20: LA VALORACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. LA VALORACIÓN DE LAS CONCESIONES ADMINISTRATIVAS

20.1. Principales derechos reales que se presentan con mayor frecuencia  
20.2. Valoración de la Hipoteca  
20.3. Valoración de los Censos  
20.4. Valoración de los Usufructos  
20.5. Valoración de la Nuda Propiedad  
20.6. Valor del derecho de Uso y Habitación  
20.7. Valoración del derecho de Superficie  
20.8. Valoración de las Servidumbres  
20.9. Instrucciones para la valoración de los derechos reales según la Orden sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para determinadas finalidades  
20.10. Valoración de las Concesiones Administrativas  

CAPÍTULO 21: LA REDACCIÓN DE UN INFORME DE VALORACIÓN DE UN BIEN INMUEBLE

21.1. Partes en las que debe dividirse un informe de valoración  
21.2. Descripción de las partes y apartados  
21.2.1. Parte identificativa  
21.2.2. Parte jurídica  
21.2.3. Parte técnico-económica  
21.2.4. Conclusiones  
21.3. Ejemplos de realización de dos informes de valoración  
21.3.1. Informe de valoración de una vivienda con una carga de usufructo temporal  
1. Solicitante  
2. Objeto y fin del informe  
3. Identificación  
3.1. Datos regístrales  
3.2. Actuaciones realizadas; Documentación; Régimen de Protección, de Tenencia y de Ocupación  
4. Estudio Técnico-Económico  
4.1. Estudio y calificación del entorno  
4.2. El terreno  
4.3. Características del inmueble y de la vivienda  
4.3.1. Distribución del inmueble  
4.3.2. Edad y estado de conservación del inmueble y de la vivienda  
4.3.3. Características constructivas del inmueble y de la vivienda  
4.3.4. Distribución de la vivienda  
4.3.5. Superficie  
4.3.6. Situación urbanística  
4.3.7. Información y estudio de mercado  
4.4. Estudio técnico-matemático  
4.4.1. Metodologías  
4.4.2. Valoración por costes —método analítico—  
4.4.3. Valoración adoptada  
4.5. Juicio resumen  
5. Estudio de valoración del usufructo y de la nuda propiedad  
5.1. Valoración de derechos siguiendo la metodología primera  
5.2. Valoración de derechos siguiendo la metodología segunda  
5.3. Valoración del derecho de usufructo siguiendo la tercera metodología según la nueva Orden  
6. Análisis de resultados y conclusión  
21.3.2. Informe de valoración de un edificio compuesto de sótano y tres plantas para garaje, locales y viviendas con diversos portales, sito en la calle ... en provincia de  
1. Solicitante  
2. Objeto y fin del informe  
3. Identificación  
3.1. Datos regístrales  
3.2. Actuaciones realizadas; Documentación; Régimen de Protección, de Tenencia y de Ocupación  
4. Estudio Técnico-Económico  
4.1. Estudio y calificación de la localidad y del entorno  
4.2. El terreno  
4.3. Características del inmueble  
4.3.1. Distribución  
4.3.2. Características constructivas  
4.3.3. Edad y estado de conservación  
4.3.4. Superficies construidas consideradas  
4.3.5. Superficies y porcentajes de participación de cada finca  
4.3.6. Situación urbanística  
4.3.7. Información y estudio de mercado. Tasas de capitalización  
4.4. Estudio técnico-matemático  
4.4.1. Metodologías  
4.4.2. Valoración por costes —método analítico— en el uso residencial y por capitalización de los índices de rentas en el uso comercial y el sótano  
4.4.3. Valores unitarios adoptados par las viviendas  
4.5. Valor del inmueble dividido en sus fincas componentes  
4.6. Juicio resumen  

CAPÍTULO 22: RESOLUCIÓN DE UN CASO PRÁCTICO GENERAL Y CONCLUSIONES

22.1. Planteamiento  
22.2. Resolución. Valoración de la finca «Fy>  
22.2.1. Hipótesis de resolución, dada la situación del edificio existente  
22.2.2. Sistematización del desarrollo del trabajo  
22.2.3. Estudio del mercado real y teórico de las viviendas  
22.2.4. Estudio de mercado de locales comerciales y plazas de garaje  
22.2.5. Valoración del edificio existente «Fj» en el estado  
22.2.5.1. Estudio de los costes mínimo y máximo de construcción por contrata para la rehabilitación «Cr €/m2»  
22.2.5.2. Valores mínimos y máximos de permuta. Intervalo de valor del inmueble «Fj» en el estado actual, supuesto libre de inquilinos  
22.2.5.3. Valor de las teóricas indemnizaciones y teóricos valores mínimo y máximo del edificio en el estado actual  
22.2.5.4. Valoración del usufructo a favor de la Congregación Religiosa  
22.2.5.5. Valoración de la Nuda Propiedad  
22.2.5.6. Valoración de la Servidumbre  
22.2.5.7. Resumen de valores obtenidos para la finca «Fj» y conclusiones sobre el valor de la misma  
22.3. Resolución. Valoración de la finca «F2»  
22.3.1. Valoración del solar que constituye la finca «F2»  
22.3.2. Valoración del derecho de Superficie  
22.3.3. Cuadro resumen de los valores hallados  
22.4. Nota del autor  
22.5. Observación importante  
Anexo I. Orden ECO/805/2003,de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras  
Anexo II. Tabla CACTUS - Cálculo Ver 3.2.0

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