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Valoraciones inmobiliarias. Fundamentos teóricos y manual práctico

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Descripción

La valoración inmobiliaria ha experimentado un desarrollo constante desde mediados de la década de los 80. Elementos clave en este impulso han sido la renovación de los Catastros, iniciada en 1982, y acelerada a partir de 1986/87 con la creación del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria (actual Dirección General del Catastro del Ministerio de Hacienda)


Características

  • ISBN: 8489682291
  • Páginas: 500
  • Tamaño: 21x30
  • Edición:
  • Idioma: Español
  • Año: 2008

Compra bajo pedidoDisponibilidad: 3 a 7 Días

Contenido Valoraciones inmobiliarias. Fundamentos teóricos y manual práctico

La valoración inmobiliaria ha experimentado un desarrollo constante desde mediados de la década de los 80. Elementos clave en este impulso han sido la renovación de los Catastros, iniciada en 1982, y acelerada a partir de 1986/87 con la creación del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria (actual Dirección General del Catastro del Ministerio de Hacienda)1; la revitalización y profesionalización de la valoración hipotecaria, desarrollada a partir de la nueva Ley Hipotecaria de 1981, y de su Reglamento de 1982, y que ha tenido en la proliferación de las Sociedades de Tasación su hito más destacado2; la profesionalización de la práctica de intermediación en la comercialización y venta de los productos inmobiliarios (tanto de nueva planta como de segunda ocupación), con la figura de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, lo que ha representado la generalización de la valoración mercantil, así como la homogeneización de los precios en el mercado inmobiliario. Finalmente, y desde 1990, la reforma del sistema urbanístico español, generado por las sucesivas leyes del suelo, ha situado la valoración urbanística en el centro de la gestión del planeamiento urbano, así como del proceso edificatorio.
En este contexto, la tasación inmobiliaria se ha desarrollado de forma muy significativa en el curso de los últimos 25 años, tanto desde una dimensión libre de su ejercicio (esto es, no vinculada a criterios o normas oficiales de valoración), como de su práctica administrativa (es decir, desarrollada de acuerdo a normativas de valoración de carácter administrativo).
Los requerimientos para que un experto realice una valoración inmobiliaria han devenido muy diversos. El uso de una evaluación puede ser tan diverso como las necesidades de los clientes lo requieran. Así pues, en tanto la valoración provee las bases para la toma de decisiones relativas a la propiedad inmobiliaria, el uso de una tasación depende de la naturaleza de la decisión que el cliente desee tomar. Un cliente puede necesitar, por ejemplo, conocer el valor de mercado de un determinado tipo de inmueble para evitar tener que pagar precios excesivamente altos o recibir retribuciones demasiado bajas, cuando se produzca una compra-venta. Un ayuntamiento requerirá los servicios del valorador para determinar, a efectos de gestión urbanística, el valor de expropiación de determinados terrenos que necesite adquirir. Una compañía de seguros podrá requerir una evaluación de la parte del valor del inmueble que requiera ser asegurada. Pueden existir, por tanto, diferentes cuantificaciones del valor: de mercado, de seguro, de liquidación, de inversión, fiscal, urbanístico, etc., aunque, para la disciplina teórica de la evaluación inmobiliaria, el objeto central sea siempre el mismo: el valor de mercado de los bienes inmuebles.
La variedad de finalidades de la valoración, es decir, de clientes y objetivos potenciales, es enormemente diversa, demostrando la significación real que tiene la práctica de la tasación. Esto ha exigido, en buena parte de países occidentales, la formación de auténticos especialistas, de verdaderos profesionales en el campo de la valoración. La profesión de valorador tiene, de hecho, una pluralidad de modelos, entre los cuales se puede destacar el americano: estudios especializados de carácter no universitario, desarrollados por instituciones profesionales privadas de elevado prestigio y tradición3 como Appraisal Institute) o el británico (estudios corrientes, cuya superación representa la obtención de un título de carácter universitario, aunque con un perfil más generalista, por lo común, que la exclusiva valoración: especialista o experto inmobiliario)4.
En España la plena profesionalización de valorador inmobiliario es aún incipiente. En general puede decirse que las específicas tareas de tasación de los distintos tipos de inmuebles, rústicos y urbanos, han sido asumidas por las distintas titulaciones tradicionales, cada una en su específico campo de atribuciones. El título de arquitecto parece ser, en este sentido, el que mayores atribuciones contempla: plena capacidad para tasar terrenos o solares urbanos, edificios e inmuebles. Pero existen, asimismo, otras carreras con competencias en la evaluación: los ingenieros, industriales o de caminos, en cuanto a tasaciones de edificios industriales u obras públicas; los ingenieros agrónomos o de montes, en cuanto a la evaluación agropecuaria o forestal; los ingenieros técnicos en el marco de las atribuciones específicas de su profesión; los aparejadores y arquitectos técnicos en relación con presupuestos y valoración de edificios; economistas y peritos mercantiles en cuanto al balance económico y financiero de las empresas, realización de estudios de mercado, etc.; incluso abogados y agentes de la propiedad inmobiliaria desarrollan actividades conectadas con la tasación inmobiliaria en alguno de sus aspectos.
Sin embargo parece evidente que ninguna de las carreras universitarias actuales se encuentra en condiciones de asumir de forma íntegra los retos que, en materia de valoración inmobiliaria, requiere la sociedad contemporánea. La pluralidad de técnicos comprometidos con la valoración contrasta con los limitados esfuerzos que en las carreras tradicionales se dedican a la formación de expertos en la materia. Las carreras de arquitecto5, ingeniero o economista, por poner algunos ejemplos, otorgan títulos de carácter más o menos unitario, los cuales incapacitan la formación de especialistas en los diversos ámbitos del trabajo profesional; ello, incluso, en el caso de haber introducido procesos de especialización en su segundo ciclo.
En este contexto las nuevas profesiones, como por ejemplo los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, no han sabido articular una oferta suficientemente solvente en el campo del asesoramiento y gestión inmobiliaria, y más concretamente de la valoración, reduciendo su campo de intervención a la simple intermediación. Es cierto que la consolidación de tal tipo de profesionales ha permitido la generalización de la práctica de la tasación de mercado, pero no lo es menos que la falta de formación cualificada de los mismos6 ha descualificado en parte su intervención en el campo de la tasación, que ha tendido a convertirse en un simple subproducto del conjunto de la acción de intermediación.
La competencia profesional en el campo de la valoración inmobiliaria es, por tanto, relativamente compleja. Junto a las referidas competencias de arquitectos e ingenieros, superiores y técnicos, economistas y agentes de la propiedad, los distintos ámbitos de la Administración conectados con la tasación han venido a regular de forma diferencial la competencia profesional en materia de valoración.
Distintos profesionales e, incluso, determinadas sociedades de carácter mercantil comparten competencias en materia de valoración inmobiliaria. Dicha situación evidencia la naturaleza pluridisciplinar de la evaluación de inmuebles; punto de encuentro entre disciplinas como la arquitectura, el urbanismo, la ingeniería, la economía y el derecho. Pero, a su vez, constata un hecho de singular trascendencia: la ausencia de formación especializada de la mayoría de las profesiones involucradas en la valoración. La valoración inmobiliaria es esencial en una sociedad evolucionada como pretende ser. Los tiempos en que un promotor inmobiliario compraba, construía y vendía por pura intuición de mercado, ya no son posibles, de suerte que la tecnificación en esta materia resulta imprescindible, y para ello la formación de profesionales con un profundo conocimiento de esas técnicas es cada vez más necesaria.
El libro que tienen ustedes entre manos es un intento serio, global e integrado, en el camino hacia esa formación especializada. Antonio Llano realiza en esta publicación un trabajo muy completo de recopilación de las técnicas y criterios de valoración que habrá de ser un instrumento valioso de formación de verdaderos especialistas en el campo de la valoración inmobiliaria.
Se trata de un «manual», pero un manual destinado a especialistas, personas que ya tienen la formación mínima adecuada para poder abordar con éxito en este campo. Es, además, un trabajo de una gran oportunidad, ya que desde los 80 y primeros 90 no se ha producido un trabajo bibliográfico de la seriedad del que aquí se presenta en el ámbito de conocimiento de las valoraciones inmobiliarias. Las sucesivas ediciones del mismo, avalan su interés y trascendencia.
Mi felicitación a Antonio Llano por haber culminado con éxito la compleja operación que representa la sistematización de la información necesaria para la formación de verdaderos especialistas en valoración inmobiliaria. Creo que el público al que va dirigido sabrá agradecérselo.

La séptima edición mantiene los objetivos básicos de las anteriores: Calcular correctamente el Valor de Mercado, único valor independiente de la Finalidad de la valoración, y exponer con todo rigor los métodos clásicos para su obtención (comparación, capitalización, coste y residual) de forma que sirva para cualquier valoración libre o reglada por la administración.
En el transcurso del siglo XXI apenas se ha producido alguna teoría o práctica nueva en el campo de las Valoraciones Inmobiliarias, frente a la explosión teórica de las últimas décadas del siglo pasado.
Sin embargo, la promulgación de nuevas disposiciones administrativas legales sobre valoraciones inmobiliarias no han dejado de aumentar, en el ámbito Fiscal-Catastral, Urbanístico-Expropiatorio y de Garantías Hipotecarias. Todas estas normas administrativas con una finalidad concreta, tienen en común las características siguientes:
1º. Toman como referencia el Valor de Mercado al que, según la finalidad, aplican coeficientes correctores siempre a la baja: el RM de la Valoración Catastral, el 10/15% de reducción para obtener el Valor Hipotecario en las Valoraciones para Finalidades Financieras y la aplicación cada vez más generalizada del Método Residual Dinámico, que siempre proporciona Valores inferiores al de Mercado. En cualquier caso todas las normas legales reducen los Valores de Mercado.
2º. Aún cuando cada valoración administrativa tiene una finalidad concreta, hay cada vez un mayor trasvase de unas finalidades a otras, aún cuando no tengan ninguna relación: valores catastrales como urbanísticos, valores hipotecarios como catastrales o hipotecarios, etc.
3º. A pesar de ello, es general la descoordinación entre las normas legales (analícense las valoraciones de los Derechos Reales), las bruscas modificaciones de la misma Ley (en especial del Suelo) y los cambios de criterio en las hipotecarias (coeficiente de Mercado, tipos de interés y primas de riesgo, método residual, denominaciones, etc.).
4º. Cada vez mayor preponderancia de los Métodos analíticos, Capitalización, frente a los Métodos sintéticos, Comparación, Beta-Triangular o Regresión, que proporcionan Valores más fiables.
5º. Invasión de Criterios de Valoración del mercado financiero en la valoración de inmuebles cuyo Mercado es autónomo y diferente.
Todas estas características conducen a la misma consecuencia: a desvirtuar el Valor de Mercado. Y nos invita a hacer esta séptima edición corregida, actualizada y aumentada.
Una vez terminada la Séptima edición, aparece la nueva Ley de Suelo 8/2007 que corrobora todo lo anterior, calificando a las anteriores leyes de Suelo como "atropellada evolución" legislativa, calificación que compartimos y, en la cual incluimos la nueva Ley que, como las anteriores, es atropellada y exenta de sosiego y perspectiva histórica. El legislador actual, muy crítico con sus predecesores, no ve la viga en el ojo propio. En consecuencia, el Capítulo 8 de Valoraciones Urbanísticas y Expropiatorias es totalmente nuevo.
Para mantener el objetivo básico de obtener correctamente el Valor de Mercado procedemos a lo siguiente:
1º. Analizar las desviaciones sobre el Valor de Mercado de las valoraciones administrativas regladas que calculan “subrogados” diferentes según sea su finalidad: Valor Catastral, Valor Hipotecario y Valor Urbanístico-Expropiatorio.
2º. Aprovechar las modernas técnicas informáticas para extender y normalizar como instrumentos de Valoración la Estadística (Distribución Normal y Regresión), la Matemática Financiera (Capitalización y Descuento de Flujos de Caja) y la Economía (Ley de Oferta y Demanda, Rendimientos Decrecientes, Valor de la tierra).
Como consecuencia, presentamos la posibilidad de aplicación en la práctica de los siguientes aspectos:
1. Determinación de la calidad de la valoración (intervalo de aceptación) en función de la fiabilidad admisible (nivel de confianza), en el Método de Comparación.
2. Determinación del tamaño mínimo de la muestra de comparables en el Método de Comparación, en función de la finalidad de la valoración.
3. Utilización del Valor de Mercado mínimo con un nivel de confianza del 95% como valor de garantía (valor hipotecario).
4. Utilización del Valor de Mercado máximo con un nivel de confianza del 95% para aplicaciones específicas, por ejemplo el Valor del Seguro.
5. Inadecuación de la ponderación de los comparables de una muestra en la determinación del Valor de Mercado en el Método de Comparación.
6. Tablas de Coeficientes de Homogeneización de variables asequibles al tasador.
7. Casos de aplicación del "Principio de Importancia Relativa".
8. Limitaciones de la Capitalización Perpetua en función del tipo de interés y la vida útil económica del inmueble.
9. Cálculo del valor de los ciclos de explotación en fincas rústicas.
10. Cálculo de la Tasa Equivalente del Ciclo productivo TEC de fincas rústicas.
11. Determinación del ciclo óptimo de explotación de fincas rústicas en base al Principio de Máxima Utilidad y Rendimientos Decrecientes.
12. Cálculo conjunto del Valor del Suelo y del Vuelo en las explotaciones forestales y agrícolas de ciclo plurianual, por ejemplo los cultivos leñosos.
13. Cálculo del tipo de interés financiero equivalente al tipo de interés inmobiliario con revalorización.
14. Componentes del Valor de Mercado del Suelo rústico.
15. Capitalización de la renta de tenencia de la tierra, lucro cesante por pérdida de la revalorización de la propiedad.
16. Valor de Situación del Suelo.
17. Deficiente Metodología de Valoración Expropiatoria del Suelo rural.
18.El Valor de Repercusión como punto de equilibrio entre la oferta y la demanda del Suelo urbanizable.
19. Ajustes al “Método Residual Dinámico Simplificado”.
20. Simplificación del “Método Residual Dinámico Simplificado”.
21. Inadecuación del Método Residual Dinámico para el cálculo del Valor de Mercado del Suelo urbanizable. Hipótesis falsa de la Orden ECO 803/2005.
22. Aplicaciones del Análisis de Flujos de Caja Descontados FCD.
23. Números Índice en el Método Triangular.
24. Análisis de fiabilidad de cada Método de Valoración.
25. El Suelo cuasi urbano: concepto.
26.El Principio de Coherencia en la Ley de Suelo.
Reivindicamos y tratamos de demostrar la preferencia para la obtención de Valores Inmobiliarios de los Métodos de Comparación, Coste y Residual, los tres muy precisos dentro de intervalos de aceptación aceptables, frente a los métodos analíticos (Capitalización y Descuento de Flujos de Caja) dada la subjetividad en la determinación de las rentas y flujos de caja, la aplicación de tasas de descuento financieras, del número de años de la operación y de los hipotéticos cálculos del Valor Residual.
El libro es una combinación de Doctrina y Opinión, ésta última discutible como todos los juicios de valor. Para aquéllos que no les interese nuestra opinión y solamente les interese la doctrina hemos editado en su segunda edición el “Libro de Texto” de Valoraciones Inmobiliarias muy útil para adquirir o reforzar los conocimientos básicos y muy utilizado en Academias, Cursos y Facultades que imparten esta bella asignatura que son las “Valoraciones Inmobiliarias”.
Hemos evitado la publicación de farragosas estadísticas y legislación vigente que el lector puede obtener fácilmente en Internet.
El presente libro ha sido editado sin ninguna ayuda oficial ni el apoyo de institución gubernamental, financiera o corporativa. El libro no es deudor de ninguna Institución. Su soporte económico es su propio contenido. Es, por tanto, independiente, condición sine qua non para todo tasador profesional o Sociedad de Tasación. Pero expresamos públicamente el agradecimiento del autor al profesor Josep Roca Cladera que de forma absolutamente desinteresada ha escrito el Prólogo y nos ha alentado en nuestro propósito, así como a los autores españoles de los libros que hemos tomado como referencia y cuyos nombres figuran en la Bibliografía utilizada. De estos autores sí nos consideramos deudores.
En algunos casos expresamos nuestra discrepancia con alguna de las normas técnicas de las Valoraciones Administrativas (Catastrales, Expropiatorias o Hipotecarias). Siempre aportamos, debidamente justificada, una propuesta a nuestro juicio más acorde con los Principios Generales de la Valoración Inmobiliaria.
Mantenemos la misma estructura del libro desde la primera edición hasta la séptima. Al estudioso de las Valoraciones le permitirá conocer la evolución de la Teoría y Práctica en los últimos 15 años. La prolífica y atropellada legislación sobre la materia nos ha obligado a hacer una edición cada dos años, para estar permanentemente actualizado.
Esperamos seguir recibiendo las sugerencias de nuestros lectores para la mejora de próximas ediciones.

INDICE:

PRIMERA PARTE: FUNDAMENTOS TEÓRICOS
CAPÍTULO 1: LA VALORACIÓN INMOBILIARIA
1.1. Valoración Inmobiliaria: Concepto.
1.2. Valor de un Bien Inmueble.
1.3. Producto a valorar: Bienes Inmuebles y Derechos Reales.
1.4. Unidades monetarias y de superficie.
1.5. Momento determinado.
1.6. Finalidad: Clasificación de las valoraciones: Peritos habilitados.
1.7. Tipos de valoraciones.
1.8. Principios de la valoración inmobiliaria.
1.9. El Mercado Inmobiliario español.
1.10. Formación de Precios de los Inmuebles en España.
1.11. Criterios fundamentales para la valoración de inmuebles.
1.12. Métodos de Valoración.
1.13. Fórmulas generales de valoración.
SEGUNDA PARTE: MÉTODOS DE VALORACIÓN
CAPÍTULO 2: MÉTODO DE COMPARACIÓN PARA EL CÁLCULO DEL VALOR DE MERCADO
2.1. Método de Comparación.
2.2. Producción masiva Informatizada de Valoraciones por el Método de Comparación.
2.3. La regresión Lineal Simple.
2.4. Ejemplos.
2.5. Otros métodos de Comparación.
2.6. Método Beta.
2.7. Método Triangular.
2.8. Regresión Lineal Múltiple.
2.9. Fiabilidad de los Métodos Comparativos.
2.10. El futuro de la Valoración en España.
Anexo 1: Coeficientes de Homogeneización de comparables.
Anexo 2: Sociedades de Tasación. Informe del Banco de España.
CAPÍTULO 3: MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS EL CÁLCULO DEL VALOR EN RENTA
3.0. Matemática Financiera.
3.1. Valor de Capitalización.
3.2. Fundamentos de la capitalización compuesta.
3.3. Principio de equivalencia o equidad financiera.
3.4. Aplicación del Método de Capitalización: Consideraciones.
3.5. Fórmulas de capitalización de rentas pagaderas por vencido.
3.6. Capitalización de rentas pagaderas por anticipado.
3.7. Determinación de la renta neta anual.
3.8. Vida útil económica del inmueble.
3.9. Tipo de capitalización i: Determinación y Conceptos básicos.
3.10. Valor Residual del Inmueble Vr.
3.11. Método directo de capitalización de rentas.
3.12. Ejemplos.
3.13. Métodos indirectos de capitalización.
3.14. Ejemplo.
3.15. Criterios de aplicación del Método de Capitalización a las valoraciones inmobiliarias libres.
3.16. Aplicaciones prácticas de las distintas fórmulas de capitalización a las valoraciones libres.
3.17. Aplicaciones del Método de Capitalización a las valoraciones libres según tipología.
3.18. Valoraciones para ciertas Finalidades Financieras: Orden ECO 805/2003.
3.19. Limitaciones del Método de Capitalización.
3.20. Calidad de la valoración: Errores en el Método de Capitalización.
3.21. Método de Capitalización versus Método de Comparación.
3.22. Errores en la aplicación del Método de Capitalización.
CAPÍTULO 4: MÉTODO DEL COSTE
4.1. Concepto.
4.2. Cálculo del Coste de Reposición Bruto.
4.3. Cálculo de la Depreciación D.
4.4. Cálculo del Coste de Reposición Neto CRN.
4.5. Valor del Seguro.
4.6. Valor de Reemplazamiento Bruto VRB y Neto VRN.
4.7. Ejemplos.
CAPÍTULO 5: MÉTODO RESIDUAL
5.1. Componentes del precio de venta en inmuebles nuevos.
5.2. Relación entre los componentes del precio de venta.
5.3. Fórmula general de valoración: Valor de Mercado Vm.
5.4. Coeficiente de mercado K.
5.5. Valores del coeficiente de mercado K.
5.6. Otras expresiones de la fórmula general de valoración.
5.7. Valor de repercusión del suelo VR.
5.8. Método residual estático.
5.9. Cálculo del valor de repercusión del suelo por el Método Residual.
5.10. Ejemplo: Suelo urbano: Valor de repercusión.
5.11. Valor de repercusión del suelo por el Método de Comparación.
5.12. Valor unitario del suelo para diferentes usos.
5.13. Ejemplo: Valor unitario del suelo para diferentes usos.
5.14. Método Residual por el procedimiento dinámico.
5.15. Fórmula general de valoración para inmuebles antiguos.
5.16. Valor del suelo en inmuebles antiguos.
5.17. Valoración para ciertas Finalidades Financieras.
5.18. Método Residual estático y dinámico: aplicaciones a la valoración del Suelo Urbanizable.
5.19. Conclusiones.
CAPÍTULO 6: APLICACIÓN DE LOS DISTINTOS MÉTODOS DE VALORACIÓN
6.1. Consideraciones sobre el Método a aplicar: Limitaciones.
6.2. Método de comparación.
6.3. Método de capitalización de rentas.
6.4. Método del coste.
6.5 Método residual.
6.6. Método a aplicar a cada tipo de inmueble.
6.7. Evaluación de la fiabilidad de los distintos Métodos.
TERCERA PARTE: VALORACIONES ADMINISTRATIVAS
CAPÍTULO 7: VALORACIÓN CATASTRAL
7.1 Conceptos y legislación aplicable.
7.2. Proceso administrativo.
7.3. Cambios del valor catastral.
7.4. Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana.
7.5. Bienes Inmuebles de Naturaleza Rústica.
7.6. Inmuebles de Naturaleza Urbana: Análisis.
7.7. Inmuebles de Naturaleza Rústica: Análisis.
7.8. El Catastro: Del Siglo XVIII al Siglo XXI. ¿Se repite la historia?
7.9. El valor de situación y la calificación urbanística.
Anexo I: Real Decreto 1020/1993: Normas Técnicas de Valoración Catastral.
Anexo II: Circular 5.04/1990: Procedimiento para Coordinación de Valores de Inmuebles de Naturaleza Urbana.
CAPÍTULO 8: VALORACIONES URBANÍSTICAS Y EXPROPIATORIAS
8.1. Concepto.
8.2. Exposición de Motivos.
8.3. Ámbito del Régimen de Valoraciones Urbanísticas y Expropiatorias.
8.4. Legislación aplicable en Valoraciones Urbanísticas y Expropiatorias.
8.5. Modificaciones ideológicas de la Valoración Expropiatoria.
8.6. Modificaciones técnicas de la Valoración Expropiatoria.
8.7. Situación básica del Suelo.
8.8. Objeto de las Valoraciones: Clasificación.
8.9. Criterios generales para la valoración de inmuebles.
8.10. Valoraciones Urbanísticas y Expropiatorias.
8.11. Metodología de la valoración.
8.12. Reparto del Justiprecio: Derechos Reales.
8.13. Indemnización a Arrendatarios.
8.14. Valor de Expropiación del Suelo rural.
8.15. Valor de Mercado del Suelo Rústico.
8.16. Principio de Coherencia en la Ley del Suelo.
8.17. Valor de expropiación de Suelo Urbanizado.
8.18. Valor de las Edificaciones y Construcciones.
8.19. Valoración de las Instalaciones.
8.20. Valoración de Plantaciones y Sembrados.
8.21. Valor del Lucro Cesante en explotaciones rústicas.
8.22. Valoración Derechos Reales: Expropiaciones.
8.23. Valoración de Arrendamientos en caso de expropiación.
8.24. Conclusiones.
CAPÍTULO 9: VALORACIONES PARA CIERTAS FINALIDADES FINANCIERAS
9.1. Norma de valoración.
9.2. Objeto.
9.3. Ámbito de aplicación.
9.4. Principios.
9.5. Definiciones.
9.6. Comprobaciones y Documentación.
9.7. Condicionantes y Advertencias.
9.8. Métodos técnicos de valoración.
9.9. Método Residual Dinámico: Consideraciones.
9.10. El Método Residual Dinámico: Simplificado.
9.11. Volatilidad del procedimiento dinámico.
9.12. Verdadero análisis dinámico de los Flujos de Caja.
9.13. Valor máximo legal.
9.14. Deteminación de los Valores de Tasación de Bienes Inmuebles.
9.15. Valoración de derechos reales y limitaciones de dominio.
9.16. Informes y Certificados de Tasación.
9.17. Disposiciones especiales: Valor del Seguro.
Anexo: ORDEN ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas Finalidades Financieras.
CUARTA PARTE: DERECHOS REALES
CAPÍTULO 10: VALORACIÓN DE DERECHOS REALES
10.1. Clasificación de los derechos reales.
10.2. Tipos de valoración.
10.3. Métodos de valoración.
10.4. Valoraciones administrativas de los Derechos Reales: Legislación.
10.5. Ejemplos.
10.6. Valoración de los Arrendamientos.
10.7. Valoraciones administrativas: Análisis y Soluciones.
10.8. Valoraciones libres .
 

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