Contenido Valoraciones inmobiliarias. La teoria

Después de haber publicado 7 Ediciones del “Manual de Valoraciones Inmobiliarias”, la primera en 1994, dos ediciones del “Libro de Texto” y dos ediciones más de “Peritaciones Judiciales” se presenta este libro de Valoraciones Inmobiliarias: “LA TEORÍA”, que resume todos los anteriores, con una característica importante: “No existen formulaciones matemáticas”. Con ello se trata de profundizar más en la teoría de la Valoración Inmobiliaria sin tener que recurrir de forma imprescindible a la cuantificación de todos los conceptos y demostraciones.
Por otro lado, la liberación del libro del aparato matemático nos permite adentrarnos más en los conceptos teóricos de la Valoración Inmobiliaria, sin obligarnos a tener que demostrarlo todo de forma cartesiana pura.
Ello nos permite analizar los conceptos de forma más sencilla y asequible para personas que no tienen una sólida formación matemática.
Con esta nueva orientación teórica del libro ampliamos conceptos no expuestos en nuestros libros anteriores.
Entre ellos los siguientes:
- Análisis del Mercado Inmobiliario
- Formación del Precio de Inmuebles
- El Valor de la Tierra: Conceptos económicos
- La Función Social de la Propiedad
- La Fiscalidad de los Inmuebles
- El Proceso de la Valoración
- Los Tasadores
- Valoraciones finalistas
- Principios de Valoración generalmente aceptados
- Método residual sintético y analítico
- Valoraciones con Bases diferentes al Valor de Mercado
Además de estos conceptos nuevos se exponen desde un punto de vista teórico, sin formulaciones matemáticas, todos los conceptos explicados en nuestros libros anteriores.
El Libro “LA TEORÍA” está agrupado en cuatro partes:
- Generalidades
- Principios Generales de la Valoración
-  Métodos de Valoración
- Las Valoraciones con base diferente al Valor de Mercado
El libro está dividido en Capítulos con temas diferentes que pueden ser leídos de forma aislada, como las novelas por entregas, de un tirón. El libro pretende seguir el aforismo horaciano de “deleitar instruyendo” que lo asumo como propio, por ello está escrito en un estilo claro, conciso y ameno. Le gustará.

PRIMERA PARTE: GENERALIDADES

CAPÍTULO 1: EL VALOR
1. El Valor de Mercado.
2. El Coste.
3. Relación entre Valor y Coste.
4. El Precio.
5. La Utilidad.
6. Resumen.

CAPÍTULO 2: LA VALORACIÓN INMOBILIARIA
1. Concepto.
2. Finalidad.
3. Momento determinado.
4. Unidad Monetaria.
5. Inmueble a valorar.
6. Características.
7. La Superficie.

CAPÍTULO 3: EL MERCADO INMOBILIARIO
1. Concepto.
2. Características de los Mercados.
3. Análisis del Mercado Inmobiliario español.
4. Conclusiones.
5. Causas de la imperfección.
6. Segmentación del Mercado Inmobiliario: Micromercados.
7. La oferta y demanda inmobiliaria.
8. Las distorsiones del Mercado Inmobiliario español.
9. Evolución del Mercado Inmobiliario en España.

CAPÍTULO 4: FORMACIÓN DE PRECIOS DE LOS INMUEBLES
1. Variables que influyen en la formación de los precios.
2. Análisis de la variación de los precios en función de las variables influyentes.
3. Formación del precio del Suelo urbano.

CAPÍTULO 5: EL VALOR DE LA TIERRA
1. La renta de la Tierra: Conceptos económicos.
2. Componentes del Valor de Mercado del Suelo Rústico.
3. Resumen.
4. Valor de Capitalización del Suelo Rústico.
5. Tipo de interés de Capitalización en Suelo rústico.
6. Un problema.
7. Valor Inicial.
8. Valor de Situación.
9. Valor Final de Situación.
10. Valor Potencial.
11. Valor de Mercado del Suelo Rústico.

CAPÍTULO 6: LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD
1. La Propiedad en la Prehistoria.
2. Evolución histórica de la Propiedad.
3. La Función Social de la Propiedad en el siglo XX.
4. La Constitución Española de 1978.
5. Manifestaciones de la Función Social.
6. Ejercicio de la Función Social de la Propiedad: Principios.

CAPÍTULO 7: FISCALIDAD DE LOS INMUEBLES
1. Objeto.
2. Tributación Inmobiliaria: Causas.
3. Resumen.
4. El recorrido del fraude.
5. El recorrido de la especulación.
6. Soluciones.

CAPÍTULO 8: PROCESO DE LA VALORACIÓN
1. El Encargo.
2. El Presupuesto.
3. La Aceptación.
4. Los Términos de la valoración.
5. La visita ocular a los inmuebles.
6. El Informe de Valoración.
7. Principios.
8. El Esquema del Informe de Valoración.
9. El Informe Resumen.
10. El Certificado de Tasación.
11. Trabajo de campo y trabajo de despacho.
12. Programas Informáticos: Ventajas.
13. Proceso Informático.

CAPÍTULO 9: LOS TASADORES
1. Principio de Independencia.
2. Profesionalización.
3. Formación básica del Tasador.
4. Formación Profesional del Tasador: Requisitos.
5. Homologación para el ejercicio profesional del Tasador.
6. Seguro de Responsabilidad Civil Profesional.
7. Códigos de Conducta o Deontológico.
8. Calidad de los Servicios.

CAPÍTULO 10: VALORACIONES INMOBILIARIAS: OBJETIVAS y FINALISTAS
1. Conceptos.
2. Valoraciones objetivas: Valoraciones libres.
3. Clasificación de las Valoraciones objetivas.
4. Valoraciones Finalistas: Justificación.
5. Valoraciones Finalistas: Clasificación.
6. Características de las Valoraciones Finalistas.
7. Normas legales de Valoraciones Finalistas.

CAPÍTULO 11: DERECHOS REALES
1. Clasificación.
2. Tipos de valoración.
3. Métodos de valoración.
4. Valoraciones Administrativas Regladas: Legislación.
5. Valoración de Arrendamientos.
6. Análisis de la Legislación de las Valoraciones sobre Derechos Reales.
7. Soluciones.
8. Valoraciones de Mercado de Derechos Reales.

SEGUNDA PARTE: LOS PRINCIPIOS

CAPÍTULO 1: PRINCIPIO DE PRUDENCIA

CAPÍTULO 2: PRINCIPIO DE INDEPENDENCIA

CAPÍTULO 3: PRINCIPIO DE MÁXIMA UTILIDAD

CAPÍTULO 4: PRINCIPIO DE ADICIÓN

CAPÍTULO 5: PRINCIPIO DE EQUIVALENCIA FUNCIONAL

CAPÍTULO 6: PRINCIPIO DE EQUIVALENCIA FINANCIERA

CAPÍTULO 7: PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA

CAPÍTULO 8: PRINCIPIO DE VARIACIÓN

CAPÍTULO 9: PRINCIPIO DE IMPORTANCIA RELATIVA

CAPÍTULO 10: PRINCIPIO DE MÍNIMO ERROR

CAPÍTULO 11: PRINCIPIO DE COHERENCIA

CAPÍTULO 12: PRINCIPIO DE FINALIDAD?
TERCERA PARTE: LOS MÉTODOS

CAPÍTULO 1: MÉTODO DE COMPARACIÓN
1. Concepto.
2. Condiciones de aplicación.
3. Estudio del Mercado.
4. Estratificación de la muestra de comparables.
5. Eliminación de inmuebles no comparables: Métodos.
6. Homogeneización.
7. Atributos.
8. Ponderación de comparables.
9. Cálculo del Valor de Mercado más probable.
10. Desviación típica.
11. El Nivel de Confianza y el Intervalo de Aceptación.
12. El Error admisible: Fiabilidad de la valoración.
13. Tamaño de la muestra.
14. Valores de garantía: aplicación del valor mínimo.
15. Factores de corrección.
16. Valor de Mercado Resultante.
17. Conciliación con otros valores: Testigos.
18. Decisiones previas del Tasador.

CAPÍTULO 2: MÉTODO TRIANGULAR
1. Introducción.
2. Distribución Beta.
3. Método Triangular.

CAPÍTULO 3: OTROS MÉTODOS DE COMPARACIÓN
1. Introducción.
2. Método de Clasificación.
3. Método de Jerarquización.
4. Método de Corrección por Coeficientes.
5. Método de Comparación Espacial-Sectorial.
6. Método de Comparación Temporal.
7. Método de los Ratios.
8. Conclusiones.
9. Regresión lineal múltiple.
10. La regresión lineal múltiple en la homogeneización de comparables.
11. Aplicaciones de la regresión lineal múltiple.
12. Regresión lineal simple.
13. Fiabilidad de los métodos comparativos.
14. Aplicación de los métodos sintéticos.

CAPÍTULO 4: MÉTODOS DE CAPITALIZACIÓN: TEMPORAL y PERPETUA
1. Conceptos y Definiciones.
2. Valor de Capitalización: Concepto.
3. Aplicaciones legales en Valoraciones Inmobiliarias.
4. Principio de Equivalencia Financiera.
5. Variables básicas en la Capitalización de rentas inmobiliarias.
6. Determinación de la Renta neta anual R.
7. Vida útil económica de un inmueble.
8. Tipos de interés de Capitalización.
9. Valor Residual de un inmueble.
10. Las fórmulas de Capitalización de Rentas.
11. Limitaciones de la Capitalización Perpetua.
12. Etapas en el Método de Capitalización.
13. Aplicaciones del Método de Capitalización a valoraciones libres.
14. Condiciones de aplicación del Método de Capitalización.
15. Limitaciones del Método de Capitalización: la inflación.
16. Calidad de la Valoración en el Método de Capitalización.
17. Método de Capitalización versus Método de Comparación.
18. Errores más frecuentes en el Método de Capitalización para determinar valores inmobiliarios.

CAPÍTULO 5: MÉTODO DE FLUJOS DE CAJA DESCONTADOS
1. Concepto.
2. Características.
3. Aplicaciones.
4. Diferencias con el Método de Capitalización de Rentas.
5. Valor a determinar.
6. Valor Actual Neto VAN.
7. Tasa Interna de Rendimiento TIR.
8. Principio de Equivalencia Financiera.
9. Variables que intervienen en el cálculo.
10. Tipo de interés o de descuento.
11. Entradas E y Salidas S.
12. Momento de Producción.
13. Duración de la Capitalización.
14. Periodificación.
15. Aplicación en Valoraciones Inmobiliarias.
16. Valor Hipotecario del Suelo.
17. Principio de Mayor y Mejor Uso.
18. Principio de Máxima Utilidad.
19. Estudio de Viabilidad de las Promociones Inmobiliarias.
20. Método Residual Dinámico.

CAPÍTULO 6: MÉTODO DE COSTE
1. Concepto.
2. Coste de Reposición Bruto CRB de la Construcción.
3. Depreciación D.
4. Coste de Reposición Neto CRN.
5. Coste de las Instalaciones, Terminaciones y Acabados.
6. Aplicaciones del Coste de Construcción Bruto y Neto.
7. Valor de Reemplazamiento Bruto VRB y Neto VRN.
8. Aplicaciones del Coste de Reemplazamiento Neto o Depreciado CRN = CRD.
9. Valor del Seguro.

CAPÍTULO 7: MÉTODOS RESIDUALES: SINTÉTICO y ANALÍTICO
1. Fórmula General de la Valoración Inmobiliaria.
2. Componentes del precio de venta en inmuebles nuevos.
3. Otras relaciones económicas.
4. Método Residual.
5. Valor de Repercusión del Suelo.
6. Métodos Residuales convencionales.
7. Método Residual Sintético.
8. Fórmula General de Valoraciones en inmuebles antiguos.
9. Método Residual Analítico.
10. Aplicación.
11. Cuándo emplear el Método Sintético o Analítico.
12. Criterios.

CAPÍTULO 8: LA ELECCIÓN DEL MÉTODO
1. Introducción.
2. Limitaciones de cada Método.
3. Aplicaciones de cada Método.
4. Método a aplicar a cada tipo de inmueble.
5. Método Residual Dinámico.
6. Evaluación de la fiabilidad de los distintos Métodos.

CUARTA PARTE: LAS VALORACIONES FINALISTAS

CAPÍTULO 1: LA VALORACIÓN CATASTRAL
1. Conceptos y Legislación aplicable.
2. Cambios del Valor Catastral: Principio de Variación.
3. Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana: Cálculo del Valor Catastral.
4. Bienes Inmuebles de Naturaleza Rústica: Cálculo del Valor Catastral.
5. Condiciones a cumplir por el Valor Catastral.
6. Cumplimiento de las Condiciones.
7. Funciones del Valor Catastral.
8. El futuro de la Valoración Catastral de inmuebles urbanos.
9. Inmuebles de Naturaleza Rústica.
10. El Catastro: Del Siglo XVIII al Siglo XXI. ¿Se repite la Historia?.
11. Conclusión.

CAPÍTULO 2: VALORACIONES URBANÍSTICAS Y EXPROPIATORIAS
1. Concepto.
2. Exposición de Motivos.
3. Ámbito del Régimen de Valoraciones Urbanísticas y Expropiatorias.
4. Legislación aplicable en las Valoraciones Urbanísticas y Expropiatorias.
5. Situación básica del Suelo.
6. Clasificación de las Valoraciones Expropiatorias.
7. Criterios generales para la valoración.
8. Valoraciones Urbanísticas y Expropiatorias: Cuadro Resumen.
9. Metodología de la valoración expropiatoria.
10. Reparto del Valor Expropiatorio.
11. Indemnización a arrendatarios.
12. Valor de expropiación del Suelo rural.
13. Valor de expropiación del Suelo urbanizado.
14. Valor de expropiación de las Edificaciones y Construcciones.
15. Valor de expropiación las Instalaciones.
16. Valor de expropiación de Plantaciones y Sembrados.
17. Valor de expropiación de Derechos Reales.
18. Modificaciones ideológicas de la Valoración Expropiatoria.
19. Modificaciones técnicas de la Valoración Expropiatoria.
20. Conclusiones.

CAPÍTULO 3: VALORACIONES PARA CIERTAS FINALIDADES FINANCIERAS
1. Normativa legal.
2. Mejoras de la nueva Normativa.
3. Objeto de la Orden.
4. Ámbito de aplicación específico.
5. Inaplicabilidad de la Orden para otras finalidades.
6. Principios de la Valoración.
7. Definiciones.
8. Comprobaciones y Documentación.
9. Condicionantes y Advertencias.
10. Los Métodos de Valoración.4.
11. Método de Coste.
12. Método de Comparación.
13. Método de Actualización de Rentas.
14. Método Residual.
15. El Método Residual analítico y sintético.
16. El Tiempo de Disponibilidad.
17. Correcta aplicación del Método Residual.
18. Aplicación a expropiaciones.
19. Consideraciones sobre el "Método Residual Dinámico".
20. El Método Residual Dinámico Simplificado.
21. Valor Máximo legal.
22. Valor Asegurable.
23. Valor Hipotecario.
24. El Ajuste del Valor por Comparación.
25. Informe y Certificado de Tasación.
26. Principio de Finalidad versus Principios de Valoración Inmobiliaria.
27. Las Normas Europeas de Valoración.
28. Titulaciones Homologadas.
29. Algunas Sugerencias.

CAPÍTULO 4: VALORACIONES con BASES de VALORACIÓN distintas al VALOR de MERCADO
1. Condiciones.
2. Utilización.
3. Características.
4. Justificación.
5. Los Valores distintos al Valor de Mercado.
6. Situación en España.
7. Valor Razonable = Valor Contable.
8. Coste de Reposición Depreciado.
9. Valor de Uso Alternativo.
10. Valor Asegurable.